落札後の手続き

落札から明け渡しまで、完全サポートいたします

〜入札後も安心。引渡し完了までワンストップで対応〜

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■ 入札後の流れを理解しよう

競売物件の入札から代金納付までの基本的な流れは以下の通りです。

1. 入札完了
2. 開札期日を待つ
3. 売却許可決定
4. 売却許可決定の確定
5. 買受人に「代金納付期限通知」が届く

※東京23区の物件は「目黒執行センター」で開札が行われます。

開札では、執行官が入札書を開封し、
最高価買受人（1番高い金額）と次順位買受人（2番目の金額）を読み上げます。

POINT
次順位買受人になった方は、開札当日中に執行官へ申し出ることで
「次順位買受申出人」として登録できます。
もし最高価買受人が期限までに代金を納付しなければ、
あなたが繰り上げで買受人となるチャンスがあります。

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■ 売却許可後〜代金納付まで

最高価買受人となった場合は、
裁判所から「代金納付期限通知書」が届くのを待ちます。
通知が届いたら、指定期日までに代金を納付します。
代金を納付した時点で所有権が正式に買受人に移転します。

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■ 所有権取得後のポイント：明け渡しの流れ

代金納付を終えても、物件がすぐに自由に使えるとは限りません。
特に居住者や占有者がいる場合、明け渡し手続きが必要になります。

• 賃貸中の投資物件（オーナーチェンジ）はそのまま賃料収入可
• 自己使用を希望する場合は、不動産引渡命令の申立が必要

ZeroOne Logicでは、
この「不動産引渡命令」の申立手続きや占有者との交渉もサポートしています。

※交渉で円満に退去してもらうケースも多く、強制執行に至る前にスムーズな明け渡しを目指します。

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■ 強制執行になる場合の目安

占有者が任意で明け渡さない場合は、裁判所に「強制執行」を申し立てます。
手続き期間の目安は約1か月前後。

これらは買受人の負担となるため、
入札前の資金計画の段階で見込んでおくことが大切です。
Zero One Logicでは、入札前の段階からこうしたコストも含めてトータルでシミュレーションを行っています。

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落札後は、まず何をすればよいですか？

「代金納付」を最優先目標として、必要書類の準備や資金調達の最終準備と期限の把握を進めます。

開札の結果、最高価買受人（落札者）に決まると、裁判所は売却許可決定を出します。この決定が確定した後、裁判所から送付される「代金納付期限通知書」（通常は開札日から約1ヶ月以内）に基づき、定められた期限までに必要書類を準備し残りの代金を一括で納付する必要があります。

代金納付をもって、物件の所有権が移転します。
この手続きを完了させて初めて、次のステップである「引渡し（占有者や残置物の処理）」に進むことができます。

代金を納付すると、すぐに自分の物になりますか？

代金納付の瞬間に所有権は落札者へ移転しますが、物件を自由に使うためには、「占有者の明渡し」を完了させる必要があります。
※代金納付後の手続きと物件の利用可能性について、正確に理解しておくことが重要です。

■所有権の移転: 競売物件の場合、落札者が必要書類も不備なく揃えて代金を全額納付したその瞬間に、法的に物件の所有権は落札者（買受人）に移転します。

■登記の完了: 納付後、裁判所が嘱託登記手続きを行い、所有権移転登記が完了します。登記簿上の名義が落札者に変わるのはこの後ですが、所有権の発生自体は代金納付時に遡ります。

落札後の占有者交渉で、注意すべきポイントは何ですか？

占有者の法的立場を正確に把握し、感情的にならず円満な任意退去を最優先で目指すことが重要です。

競売物件は、前の所有者や第三者が占有したまま落札されるケースが多く、代金納付後は明渡しに向けた対応が必須となります。交渉は長期化や費用増大のリスクに直結するため、慎重に進める必要があります。

原則	内容	リスク回避のポイント
① 立場の正確な確認	占有者が「前所有者」「適法な賃借人」「無権限占有者」のどれに該当するかを特定します。これにより、取るべき法的手続き（引渡命令か、賃貸借終了か）が変わります。	占有者の権利を侵害しないよう、3点セットや現地調査の結果と照らし合わせて確認します。
② 任意退去の交渉優先	まずは話し合いによる任意の明渡しを目指します。引越し時期や条件（立ち退き料、引っ越し費用の負担など）を調整することで、円満かつ早期に解決できる場合があります。	感情的にならず、あくまで事実と法的手続きを背景に冷静に交渉を進めることが大切です。
③ 段階的な対応の選択	交渉が難航した場合は、引渡命令の申立てや強制執行といった法的手続きを検討します。	法的手続きは費用と時間がかかるため、あくまで交渉が不可能な場合の最終手段として位置づけます。

占有者交渉のポイント

競売物件の明渡し交渉は、占有者の心理や法的権利が複雑に絡むため、経験値が必要な領域です。まずは円満解決を目指しますが、交渉が長期化したり難航したりする場合は、迅速に弁護士などの専門家に相談し、法的手続きの準備を進めることが、時間と費用のロスを防ぐ上で最も重要となります。

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