レクチャー
🟩 競売物件：3点セットの読み方ガイド
〜入札前に絶対チェックしたい3つの資料〜
競売物件の情報は、裁判所が公開する「3点セット」と呼ばれる資料にすべて詰まっています。
内容を理解できるかどうかで、良い競売物件と危険な物件を見分けられるかが変わります。
■ 3点セットとは？
3点セットとは次の3つの資料を指します。
- ① 物件明細書（権利関係のまとめ）
- ② 現況調査報告書（建物や占有状況の現地調査）
- ③ 評価書（不動産鑑定士などによる評価）
裁判所の書記官や執行官、不動産鑑定士が作成しており信頼性は高いですが、
調査時期が半年前〜1年前ということも多いため、最新状況は必ず自分で確認することが重要です。
■ チェックすべき3つのポイント
① 物件明細書：まずは「権利関係」
- 買受人が引き継ぐ権利や賃借権、仮処分などが記載されています。
- 特に「最先の賃借権」や「法定地上権」がある場合は要注意。
自己使用ができなかったり、建物を撤去しなければならないケースもあります。
💡 POINT：
「安い＝お得」とは限りません。
権利関係を読み解く力が、競売物件の成否を分けます。
② 現況調査報告書：建物・占有状況を確認
- 執行官が現地調査した内容がまとめられています。
- 間取り、占有者、滞納管理費、建物の状態などを確認。
- 調査から時間が経っている場合があるため、実際の現地確認が必須です。
💡 POINT：
「今、誰が住んでいるのか」「退去できるのか」を把握することが重要です。
③ 評価書：価格の目安と法的リスク
- 不動産鑑定士などが作成した競売用の評価額が記載されています。
- 建ぺい率・容積率オーバー、再建築不可などの法的リスクが分かります。
- 東京23区などでは評価額より高く落札されるケースが多め。
💡 POINT：
評価額は「目安」であり、実勢価格とは異なることを前提に。
■ 3点セット＋現地調査が成功の鍵
3点セットは非常に重要な資料ですが、現地調査を怠ると失敗リスクが高まります。
臭い・音・日当たり・周辺環境など、数字に現れない要素は必ず現地で確認しましょう。
■ ZeroOne Logicのサポート
当社では、競売物件の入札支援だけでなく、
落札後の「リフォーム・賃貸運用・再販」までをワンストップでサポートしています。
「落札して終わり」ではなく、
“落札後に稼働する”再生型不動産へ導くのが私たちの役割です。
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